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珠海市卢昊硕普通卡咨询服务部

昨日,上海拍出了中国最贵地王!在17家房企的围剿之下,经过426轮举牌,融信中国以110.1亿元总价、名义楼板价10万元/平方米、溢价率139%、可售面积楼面价14.3万元/平方米摘得该地块,创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录。

值得注意的是,闽系房企拿地凶猛,正以黑马之势在全国跑马圈地。据中原地产研究中心统计,截至目前,以融信中国、 泰禾集团 等为首的11家闽系房企年内在一、二线城市以高溢价率压倒其他龙头房企拿地,合计拿地金额已达1334亿元。

最贵地王

单价售价逼近20万元

据了解,作为静安与闸北两区合并后新静安首次出让的住宅地块,上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块未拍先火,关注度爆棚。该地块地处市中心,距离 陆家嘴 、人民广场、大宁等重要CBD基本都在3公里范围,周边的交通、商业、教育、医疗等配套非常完善,有近20家房企参与举牌。

重要的是,该地块开发要求严苛,包括商业服务业和住宅比重分别是10%、90%,住宅套数下限931套,全装修比例80%以上,中小套型比例不低于80%,要求100%持有商业,持有不低于15%建筑面积住宅用于租赁。

克而瑞研究认为,这些条件的限制将增加企业的成本,同时影响项目的资金回流速度,更加考验企业的融资能力和综合开发能力。

克而瑞研究表示,从成交楼板价来看,100315元/平方米已然是“面粉贵于面包”,与地块仅一街之隔的为万科翡翠雅宾利项目,目前均价仅为90000元/平方米左右,今年上半年总成交金额为35.82亿元。不过纵观过去几年上海的土地出让,不乏曾经让人觉得“面粉贵过面包的”地王,但是随着市场的上涨,板块的崛起,加上企业良好的销售策略和产品打造能力,不少地王都成功解套,甚至实现盈利。

而业内对该地块未来入市的销售价格看法不一,不过多位熟悉市场人士认为,保守估计,该地块售价将超过18万元/平方米,20万元/平方米甚至更高也有可能。而同属于该区域的上海华侨城苏河湾11号楼,今年成交的一联排别墅单价高达34.49万元/平方米,创造中国历史最高单价销售纪录。

鉴于此,克而瑞研究认为,静安地块也是如此,虽然超过10万元/平方米的楼板价令人警惕,但是并非完全不可为。一方面地块所处位置稀缺,周边项目价格上涨预期比较强烈,据了解周边项目中粮天悦一号9月开盘预估价格约为11万元-13万元/平方米,在静安地王出现之后,周边项目的价格将会进一步上涨,从而进一步提升板块房价,静安地王未来盈利也能进一步保障。另一方面,融信现在发展势不可挡,扩张决心坚定,且从杭州公馆等项目的开发来看,企业产品打造能力也是值得期待下的。

闽系房企

年内拿地花1334亿元

事实上,融信中国已在上海布局8个项目。公开资料显示,截至目前,融信今年已经在全国拿地14宗,其中有7宗地的溢价率超过50%,10宗地的成交额超过10亿元,年内总拿地金额超过340亿元,而融信中国2015年在全国的房地产销售额为295.3亿元。

更值得注意的是,近两年来,闽系房企在全国拿地动作凶猛。旭辉集团、 阳光城 、泰禾集团、 建发股份 、正荣集团、融信中国、禹洲地产等“闽系”开始频频于上海、北京、杭州、合肥等一、二线城市以高溢价率压倒其他龙头房企拿地,并且屡屡创造新“地王”。

据中原地产研究中心统计数据显示,11家闽系房企年内拿地金额高达1334亿元,在已抢到的地块中,有多达48宗可以称为地王,而全国2016年前7月溢价率超过50%的地块为189宗,也就是说,全国地王有超过20%被闽系房企获得。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为,从当前上海土地市场特征来看,今年以来上海“地王”现象已与往年不同,往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”,一旦市场遇到调整,那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让。但目前来看,房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地,甚至不惜成本制造“地王”,从预期影响来看,随着政策面的收紧与市场调整期的到来,在上述热点城市制造“地王”的风险会增加,一旦这样的风险到来,风险就不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。因此,对于上海土地市场来讲,一旦楼市进入调整的阶段时,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发。

来源:新华网     时间:2016年08月18日